EMLAKIN MALİ YÖNÜ ve TAPU İŞLEMLERİ

Tapuda işlem yapacaklarda aranan şartlar nelerdir?

Reşit ve mümeyyiz olacak, akıl hastası olmayacak, sarhoş olmayacak.

 Ticaret şirketleri nasıl gayrımenkul edinebilir veya mevcut gayrımenkullerini satabilirler?

Sözleşmelerinde bu yolda hüküm bulunacak. Bağlı olduğu Ticaret Sicil Müdürlüğü'nden "belge" alınacak. İmza sirküleri aslı tapuya ibraz edilecektir.

 Dernekler mülk edinebilir mi?

Amaç ve faaliyetleri çerçevesinde (tüzüğünde bu yolda hüküm varsa) merkez veya şubelerinin bulunduğu yerin en büyük mülki amirinden alacakları belge ile birlikte tapuya müracaatla gayrımenkul alıp satabilirler. Tapuya ayrıca genel kurulun bu yoldaki yetki belgesi de eklenecektir.

 Yabancılar Türkiye'de mülk edinebilir mi?

Yasal olarak yabancılar Türkiye'de mülk sahibi olabilirler.

  Mütekabiliyet ( karşılıklılık) ne demektir?

Gayrımenkul alacak yabancı ülke vatandaşının kendi ülkesi de Türkleri gayrımenkul sahibi yapıyorsa, aynı hakkı o yabancı ülkenin vatandaşlarına da tanıma demektir.

 Yabancıların Türkiye'de mülk sahibi olmasının kanuni sınırlar nelerdir?

Yabancılar Türkiye'de, köylerde (tatil köyleri hariç) ve askeri yasak bölgelerde mülk edinemezler.

 Yabancı tüzel kişilere Türkiye'de mülk edinme hakkını tanıyan yasalar hangileridir?

Turizmi Teşvik Kanunu

Bankalar Kanunu

Yabancı Sermayeyi Teşvik Kanunu

Doğrudan Yabancı Yatırım Kanunu

 Tapuda gayrımenkul satışında gerekli belgeler nelerdir?

Tapuda 2 adet vesikalık fotoğraf, vekaleten satışlarda vekaletname, fotoğraflı nüfus cüzdanı, şirketlerde belge ve imza sirküleri.

 Tapuda gayrımenkul satışında tapu memuruna sunulması gereken bilgiler nelerdir?

Satış bedeli, alıcının ismi veya ticaret ünvanı, satış ipotekli ise ipotek miktarı.

 Bir gayrımenkulün tapu dairesi dışında satışı mümkün müdür?

Tapuya kayıtlı bir gayrımenkulün alım ve satımları sadece tapu dairesinde resmi senet
düzenlemesi ve tapuya tecilli sureti ile yapılabilir.

 Noterde gayrımenkul satışı yapılabilir mi?

Hayır yapılamaz. Noterde gayrımenkul satış vaadi sözleşmesi yapılabilir.

 Satış vaadi sözleşmesinin özelliği nedir?

Noterde özel bir şekle tabi olarak yapılan "gayrımenkul satış vaadi sözleşmesi" tapuya şerh
verilerek, ileride yapılması kararlaştırılan satış teminat altına alınabilir.

 Gayrimenkulün asgari beyan değeri nedir?

İlgili belediyelerce her dört yılda bir tespit edilen, belediye sınırları içindeki gayrımenkullerin
birim değeri üzerinden hesaplanan değerdir.

 Asgari beyan değerinin önemi nedir?

Asgari beyan değeri iki noktada önemlidir.

a-) Emlak beyannamesi, asgari beyan değerinin altında düzenlenemez.

b-) Gayrımenkul alım satımlarında asgari beyan değerinin altında bir değer gösterilerek satış
yapılamaz.

 Bağış yapıldığında satıştan farlı bir harç ödenir mi?

Evet, bağışta durum farklıdır. Bağışta, bağışı kabul edenden binde 36 oranında harç alınır.
Ancak bu durumda veraset ve intikal vergisi de söz konusu olacağından, veraset vergi
dairesince de ayrıca veraset ve intikal vergisi tahakkuk ettirilir.

Tapuda vekaleten işlem yapılabilir mi?

Evet, vekaletnamenin özel bir şekli olan "düzenleme şeklinde vekaletname" vermek sureti ile
vekaleten her tür muamele yapılabilir.

Gayrımenkul tabiri neleri kapsar?

Medeni Kanuna göre,
a-) Arazi,
b-) Tapu siciline müstakil ve daimi olmak üzere ayrıca kaydedilen haklar,
c-) Madenleri kapsar.
d-) Kat Mülkiyeti Kanunu'na göre, bağımsız bölümü kapsar.

 Bir binada kat mülkiyeti tesisi zorunlu mudur?

Hayır zorunlu değildir. Malikler isterlerse ortak mülkiyet esasları dahilinde kullanırlar.
İsterlerse kat mülkiyeti tesis ederler.

 Kat karşılığı inşaat sözleşmesinde şekil şartı aranır mı?

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi, karma bir sözleşmedir. İçinde "gayrımenkul satış vaadi" de
bulunur. Gayrımenkul satış vaadi sözleşmesi şekle bağlı olduğundan bu nedenle noterde
"düzenleme şeklinde" yapılması gerekir.

 İnşa halindeki bir binadan daire alırken nasıl bir muamele yapılmalı?

İnşaatı süren bir binadan daire alırken "kat irtifak tapusu" ile daire alınmalıdır.

 Yönetim planının önemi nedir?

Apartman yönetiminin temel kurallarını içerir. Kanunlara aykırı olmamak kaydı ile apartman
yönetimindeki esasları belirler. Yönetim planı bir hukukçu tarafından her binanın özelliğine
göre hazırlanmalıdır.

 Emlak alım/satımında harç oranı ne kadardır?

Emlak alım satımında alıcı ve satıcı ayrı ayrı emlakın emlak vergisi beyan değerinden az olmamak üzere satış fiyatı üzerinden yüzde 1.5 (binde onbeş) alım satım harcı öderler.

 Emlak alım/satım harcı ne zaman nereye ödenir?

Emlak alım satım harcı, tapu işleminden önce ilgili tapunun bulunduğu bölgedeki TC Ziraat
ve Vakıf Bankası şubesine ödenir.

 Emlak alım/satım harcının muafiyet hali var mıdır?

Yeni inşa edilen ve 150 m2 (net) büyük olmayan olmayan konutlar alım/satım harcından
muaftır.

 Kat karşılığı arsa payı devrinde alım-satım harcı var mıdır?

Evet normal alım satımda olduğu gibi emlak vergisi beyan değerinden az olmamak koşulu ile
devir eden de alan da yüzde 1.5  ( binde onbeş ) oranında tapu harcı öderler.

 Bağışın tapu harcı var mıdır?
Bağışlanan taşınmaz malın beyan edilen değerinden (diğer yıllarda bir önceki senenin emlak vergisi değerine her yıl Vergi Usul Kanunu hükümleri uyarınca belirlenen yeniden değerleme oranı uygulanarak bulunacak değerden) az olmamak üzere beyan edilen değeri üzerinden Binde 54 oranında tapu harcı, bağışı kabul edenden tahsil edilir.

 Ölünceye kadar bakma akdinde tapu harcı ne kadardır?

Taşınmaz malların ölünceye kadar bakma akdine dayanarak devir ve iktisabında, taşınmaz malın  genel beyan döneminde beyan edilen değerinden  az olmamak üzere beyan edilen değeri üzerinden, bakım borçlusu ve bakım alacaklısından binde 15 oranında tapu harcı tahsil edilir.

 İntifa hakkında tapu harcı ne kadardır?

- Bedelli intifa hakkı tesis ediliyorsa, emlak beyan değerinin 2/3'ünden az olmamak üzere bildirilen bedel üzerinden lehine intifa hakkı tanından    binde 15,

- Bedelsiz intifa hakkı tesis ediliyorsa taşınmazın emlak beyan değerinin 2/3'ünden az olmamak üzere bildiren değer üzerinden binde 54 tapu harcı alınır.

 İpotek tesisinde tapu harcı ve damga vergisi oranı ne kadardır?
Akdin icrasından önce, ipotekle temin edilen borç miktarı üzerinden, Binde 3.6 tapu harcı ve Binde 7.5 oranında damga vergisi, toplan Binde 11.1 ipotek borçlusundan tahsil edilir.
Bankalar ve özel finans kuruluşlarınca kullandırılan krediler için tesis edilecek ipotekler harçtan ve damga vergisinden muaf tutulmuştur.      

 Vasiyet işlemlerinde tapu harç oranı ne kadardır?

İntikale konu emlakın emlak vergisi değerinden az olmamak üzere beyan edilen değerin
yüzde 0.9 (binde dokuz) oranında tapu harcı, intikali isteyenlerden tahsil edilir.

 Stopaj nedir? Oranı ne kadadır?

Şahıslara, derneklere, vakıflara ait mülklerin işyeri amaçlı kiraya verilmesinde kiracılar
tarafından brüt kira bedeli üzerinden kendilerinin ödeyecekleri kiraya mahsuben kiracılarca
kesilerek vergi dairesine yatırılan vergidir. Oranı % 20'dir.

 Stopaj?ın hesaplanmasında basit bir formül var mıdır?

Evet, eğer kira parası net olarak tespit edilmiş ise şahıslara ait mülklerin kiralanmasında net kira parası 0.80'e bölünmeli. Vakıf ve derneklere ait mülklerin işyeri amaçlı kiralanmasında da net kira parası 0.80'e bölünmeli, bu yolla bulunacak kira parası şahıslara ait mülklerde yüzde 20.5 oranı ile vakıf ve derneklere ait mülklerde de yüzde 20 oranı ile hesaplanmalıdır.

Kira parası brüt olarak hesaplanıyor ise kolayca stopaj nasıl hesap edilecektir?

Brüt kira parasının yüzde 20 oranı alınarak stopaj hesaplanmış olacaktır.

 Stopaj makbuzlarını kiracıdan almalı mıyım?

Evet, ödenen vergi stopajı mülk sahibinin ödeyeceği gelir vergisine mahsuben peşin vergi
niteliğindeki yıllık beyannameye bu makbuzları iliştirmek gerekmektedir.

 Anonim şirketin dükkanının Ayşe Hanım tarafından kiralanmasında stopaj var
mıdır?

Hayır stopaj yoktur.

 Kiralamalarda hangi hallerde katma değer vergisi uygulanır?

Şirketlere ait mülklerin kiralamasında katma değer vergisi (KDV) uygulanır.

 Şirketlere ait emlakların kiralamalarında KDV var mıdır?

Evet, kullanım amacı ne olursa olsun şirketlere ait mülklerin kiralanmasında KDV vardır.

 Kiralamalarda katma değer vergisi oranı ne kadardır?

Kiralamalarda kira parasına ilaveten yüzde 18 KDV, kiracıdan ayrıca tahsil edilir.

 Hem KDV hem stopaj bir arada olur mu?

Hayır, KDV uygulandığı hallerde stopaj olmaz yine stopaj ve uygulandığı zaman KDV
uygulanamaz.

 Emlak alım satımında ve kiralamasında başka vergiler de var mıdır?

Emlak alım satımında ve kiralanmasında emlak alım harçları, damga vergisi, gelir vergisi,
kurumlar vergisi, katma değer vergisi, emlak vergisi, veraset ve intikal vergisi, çevre vergisi
gibi vergiler uygulanmaktadır.

 Anonim şirket bürosunu bir limited şirkete kiralarsa, KDV var mıdır?

Evet yüzde 18 oranında KDV vergisi kira parasına ilave edilecektir.

 Emlak vergisi oranı ne kadardır?

Arazide yüzde 0.1 (binde bir), konutta yüzde 0.1 (binde bir), işyerinde yüzde 0.5 (binde iki),
arsada yüzde 0.3 (binde üç), oranında hesaplanmaktadır. Bu oranlar Büyükşehir Belediye hudutları içerisinde geçerlidir.

 Emlak vergisi genel beyanı ne zamadır?

Emlak vergisi, her  4 yılda bir kez beyan edilir. Ancak hükümet bu kanunu yeniden düzenleme niyetindedir.

 Emlak vergisi ne zaman ödenir?

Emlak vergisinin 1'inci taksidi mart, nisan ve mayıs aylarında 2'inci taksidi kasım ayı içinde ödenir.

 Hisseli bir mülkün beyannamesini kim verecektir?

Hissedarlar müştereken, harhangi birisi de münferiden beyanname verebilir.

 Ali Akgün, 1996 yılının haziran ayında bir daire aldı, ne zaman beyanname verecektir.

1996 yılı aralık ayı sonuna kadar beyanname verebilir. Eğer bu işlem yılın son üç ayında gerçekleşmiş olsaydı, olayın olduğu tarihten itibaren 3'üncü ay içinde beyanname verecekti.

 Vergi muafiyeti ne zaman doğar?

Emlak vergisi beyannamesi yıllık hesaplanır. Bu nedenle yılın hangi zamanında alınır ise alınsın, o yıldan sadece satıcı sorumludur.

 Yeni alınan bir emlakın geçmiş yıllarda ödenmeyen vergisinden kim sorumludur?

Hem alıcı hem de satıcı birlikte sorumludur.

 Torunun konut ihtiyacı için dava açılabilir mi?

Kendisinin, eşi ya da çocuklarının ihtiyacı için tahliye davası açılabilir. Torunun ihtiyacı için dava açılamaz.

 "Emsal" nedir?

Örnek anlamına gelir. Bir arazi için imar durumu verilirken ya da değerlendirme yapılırken, emsali (benzeri) dikkate alınır. Örneğin: Emsali 3 kat gibi.

 Kat karşılığı verilen yerlerle ilgili yapılan sözleşmelerde dikkat edilmesi gereken hususlar nelerdir?

A?dan Z?ye inşaatın malzemelerinin marka ve sınıfını da belirtmek suretiyle, sözleşmelerde ayrıntılı olarak belirtilmesi gerekir . İnşaatın iskan ruhsatlı olarak anahtar teslim süresi
gecikme halinde gecikmeden dolayı uygulanacak para cezasının miktarı net olarak belirlenmelidir. En önemlisi korokisi çizilmek suretiyle hangi bağımsız bölümlerin kime ait
olacağını sözleşmede belirtmek gerekir. Müteahhide yeterince güven oluşmamışsa, topraktan tapu yerine, inşaatın seviyelerine paralel olarak belirli bir pay vermek, en az riskli
olan davranıştır. Subasman seviyesine gelince bir miktar, kaba inşaatı bitince bir miktar iskan alınınca da kalan payının tapusunun verilmesi gibi. Kat karşılığı inşaatta, arsa sahibi
müteahhit ile yapacağı noter tasdikli sözleşmenin ana ve özel şartnamelerine dikkat etmelidir. Bu sözleşmede  şunlar bulunabilir:

İnşaatın başlama tarihi

İnşaatın bitiş tarihi

Kaç dairenin mal sahibine verileceği, vs.

Özel şartnameler

Gerekli makamlara müracaat durumları (TEK, İSKİ, vs.)

Ruhsat ücreti, vs.

 Bazı bölgelerde yüzde ile belirtilen inşaat izni ne anlama gelir?

Yüzde ile beliritilen inşaat izni, bir arazinin yüzde kaçında yapılanmaya izin verildiği, yani toplam arazinin yüzde kaçının kullanılacağı anlamına gelir. Bu yüzdeler imar planında belirtilir ve TAKS olarak geçer. TAKS : % 50 H= 12,50 Mt gibi.

TAKS: Taban alanı kat sayısı.

 Sit alanı ve dereceleri ne anlama geliyor?

Doğa veya kişi tarafından yaratılan bütünlüğü ve artistik, estetik, tarihsel, etnografik, bilimsel, edebi ya da efsanevi önemi nedeniyle korunması ve değerlendirilmesi gereken bütünler olarak tanımlanan sit alanları sahip oldukları özellikler göre sınıflandırılabilir. Sit çeşitleri: Doğal, tarihi, arkeolojik, kentsel. IEHC'ye göre sit alanları önem ve özelliğine göre gruplandırılmıştır. (IEHC: Avrupa Konseyi Kültürel İşbirliği Konseyi Mimarı Mirası Koruma Envanteri.)

1.derecede kentsel sit
2.derecede kentsel sit
3.derecede kentsel sit

1.derecede kentsel site kesin sit deniyor. Eski mimariye tam bir saygı gerektiren sit.
2.derecede kentsel sit Yükseklik, hacim, malzeme kısıtlamaları ile eski ve yeni arasında bütünlük sağlamayı öngören sitler.
3.derecede kentsel sit yeni gelişme ile eski kentin uyumlu gelişmesinin sağlanabileceği alanlar belirlenmiş.

 Kırsal kesimde arazi alırken nelere dikkat edilmeli?

Kırsal kesimde 3 tür arazi bulunur.

Köy tapulu

Tapu tahsisi belgeli

Hazine arazileri

En sağlıklısı köy tapulu olan arazileri almaktır. Yani şahıs tapulu arazilerde tapu tahsis belgeleri daha sonra belediye tarafından iptal edilebilir. Hazine arazileri uzun yıllar sonra halktan geri alınabilir. Bir de şahıs tapulu arazilerde parselasyona ve hisseli arazilerde yüzde kaçının alındığına dikkat edilmelidir. Ayrıca alışveriş yaptığınız kişi yakından tanıdığınız biri dahi olsa, mutlaka gidip görün. Size yol kenarı diye tarif edilen bir yer, traktörün bile çıkmakta zorlandığı dağ başı olabilir.

 Arazinin yeri tam olarak nasıl tespit edilir?

Bu iş için en doğru yol tapu idaresidir. Bölgenin bağlı olduğu tapu idaresinden bir memur alarak, size tarif edilen ya da gördüğünüz arazi ile tapuda görülenin aynı olup olmadığını kontrol etmek mümkün.

 Ödeme nasıl yapılmalı?

Arazinin yer tespiti ve tapulu ile ilgili herhangi bir sorunun olup olmadığını açıklık kazanıncaya kadar, kesinlikle ödeme yapılmamalı.

 Orman köylerinde tapulu arazi bulmak mümkün mü?

Evet, orman köylerinde de tapulu arazi var. Ancak köylüler, genellikle birkaç dönümlük tapulu arazileri olmasına karşın 15-20 dönüm de orman idaresine air araziyi kullanabilir. Bu nedenle satılığa çıkarılan orman köylerindeki arazilerin tapudaki kaydı ile söylenen miktar arasında büyük fark çıkabilir. Örneğin aldığınız 20 dönüm arazinin sadece 5 dönümü tapulu, geriye kalanı ise orman idaresine ait olabilir. Bir şok yaşamamak için ön araştırma yapmaktan kaçınmayın.

 Kırsal kesimde yapılaşma nasıl gerçekleşiyor.

Kırsal kesimde imar izni genellikle yüzde 5'tir. 300-400 metrekarelik bir arazi ne ev yapmak için ne de ileride satmak için işinize yaramaz.

 Çiftlik evi için arazi kampanyaları nasıl yapılıyor?

Tümü değil ama bazı emlakçılar çiftlik evi arazisi diye büyük araziler alarak bunun 300-400 metrekarelik parsellere bölerek satıyor. Bu tür organizasyonlar içinde yer almak ileride sorun yaratabilir. Çünkü çiftlik evini bu büyüklükte bir araziye yapmak mantıklı değil. Zaten köy imarlı yerlerde 300-400 metrekarelik yerlere ancak 20-30 metrekare üzerine ev yapılabilir. Böyle bir ev çiftlik evinde çok barakayı andırır.

 Arazinin sahip ya da sahipleri hakkında nasıl araştırma yapılır?

Kırsal bölgede arazilerin önemli bir kısmı hisselidir. Hisse sahiplerinden bazıları arazinin bulunduğu yerde bulunmayabilir. Eğer araştırma yapmadan alacağınız arazi hisseli çıkarsa ve hisse sahiplerinden bazıları uzak bir yerde yerleşim halindeyse işiniz zor. Arazi sahiplerini bir araya getirmenin ötesinde, tüm hisse sahipleri satış konusunda hem fikir olmayabilir. Bu nedenle arazinin hisseli mi yoksa tek kişiye mi ait olduğunu araştırmak, sorunsuz bir alışveriş için her zaman tavsiye edilir. Mümkün olduğu kadar tek ya da az hisseli araziler üzerinde durmakta yarar var. Bir arazinin hisseli olup olmadığını tapu kayıtlarında bellidir. Bu konuyu tapuya giderek rahatlıkla açıklığa kavuşturabilirsiniz.

 Nerelerden arazi almamak gerekir?

Arazi alırken amaç çok önemli. Eğer mütevazı bir çiftlik evi sahibi olmak istiyorsanız, arazinin gelecekte çok fazla prim yapıp yapmayacağını ikinci plana atabilirsiniz. Bu noktada önemli olan aldığınız arazinin amacınıza uygun olup olmadığı. Yatırım için arazi alıyorsanız yörenin geleceği hakkında biraz araştırma yapmakta yarar var.

 Hangi bölgelerden arazi almak riskli?

Özellikle İstanbul bölgesi ve çevresinde, su kaynakları konusunda çok ciddi önlemler alınıyor. En küçük bir dere, ırmak ya da göl bile çok önemseniyor. Bu tür yerlerde kademeli olarak yapılaşma yasağı getiriliyor. Örneğin su kaynaklarına ilk 300 metre mesafede kesinlikle yapılaşma izni verilmiyor. 600 metre için çok sınırlı bir yapılaşma izni var. 900 metre mesafede de yine ikinci kademeye göre biraz daha fazla yapılaşma gerçekleşebiliyor. Fakat arazi yatırımcıları bütün bu sorunları yaşamamak için su kaynaklarından uzak durmalı.

 Kırsal kesimden arazi satanlar güvenilir mi?

Kırsal kesimde üç tür arazi alışverişi yapılıyor. Birincisi alıcı ile köylünün direkt olarak bir araya gelerek yaptıkları alışverişler. Belki  de en sağlıklı alışveriş şekli bu. İkinci satış türü yöresel emlakçılar tarafından yapılanı. Bölgeyi çok iyi bilen köylü ya da kasabalı emlakçılar, bölgeyi çok iyi tanıdıkları için önünüze pek çok alternatif sunulabilirler. Bu ikinci tür alışverişlerde eğer aracıyı yakından tanımıyorsanız, iyi bir fiyat araştırması yapmak gerekiyor. Üçüncü tür arazi satıcıları ise, bölge ile hiç ilgisi olmayan emlakçılar. Bunlar genellikle daha önceden aldıkları arazileri pazarlıyor. Her üç yöntem de güvenilir sayılabilir. Fakat hiç kuşkusuz en güvenli yol kendi yapacağınız araştırmalardır.

Herhangi bir bölgedeki gerçek arazi fiyatlarını nasıl öğrenebilirsiniz?

Herhangi bir bölgeye ilk gittiğinizde ya da çevreden kulaktan dolma alacağınız bilgiler çoğunlukla şişirilmiş fiyatlar olabilir. Örneğin dönümüne 300 milyon istenen bir arazinin reel değeri 70-80 milyon lira olabilir. Bu nedenle köylülerin kendi aralarında yaptıkları alışverişlerdeki fiyatları öğrenmeye çalışmak gerekiyor. Bölgedeki reel arazi fiyatları ancak bu şekilde öğrenilebilir. Tabii dışarıdan gelen bir kişiden istenen rakam, köylünün kendi arasında yaptığı alışverişlerden yüzde 10-15 kadar fazla olabilir. Örneğin köylüler kendi aralarında arazinin dönümünü 30 milyon liraya satıyorsa, bu bölgeden dönümü 35 hatta 40 milyon liraya kadar arazi almak, makul kabul edilebilir.

Kaynak: Turyap Emlak Rehberi